今年4月以來(lái)，樓市遭遇號(hào)稱“史上ZUI嚴(yán)厲調(diào)控”，政府堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，讓曾經(jīng)火爆的樓市遭到當(dāng)頭棒喝。

還會(huì)出更嚴(yán)厲的調(diào)控政策嗎？在隨后的4個(gè)月里，開(kāi)發(fā)商在觀望，購(gòu)房者在觀望，炒房者也在觀望，樓市在價(jià)與量上都陷入僵局。

然而到了昨日（9月2日），萬(wàn)科一份公告，攪動(dòng)了樓市神經(jīng)。單月銷售119.9億元，這已是中國(guó)房地產(chǎn)史上的一個(gè)奇跡，樓市回暖已成事實(shí)還是僅是假象？

與此同時(shí)，在“金九銀十”到來(lái)之際，更多的回暖信息也不斷涌出：部分城市8月份量?jī)r(jià)齊升，溫州炒房客重出江湖，保利33億“天價(jià)”福州奪地……

萬(wàn)科奇跡的背后，也隱藏著更多的疑問(wèn)：樓市調(diào)控如此嚴(yán)厲，為什么還有這么高的銷量？這么多房子被誰(shuí)買了？是否會(huì)引發(fā)政府出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策？

沉寂4個(gè)月 “溫州炒房團(tuán)”重出江湖

經(jīng)過(guò)4個(gè)多月的沉寂，溫州炒房團(tuán)再度出手。

昨日（9月2日），溫州中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在有很多溫州人又開(kāi)始組團(tuán)出擊炒房了，這些炒房團(tuán)少則十幾人，多則二三十人，“每個(gè)人出去買一兩套房子又成正常的事情了。”

已經(jīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)“操作”多年的炒房團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)——溫州天浩置業(yè)老總王珍楠預(yù)期市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪的投資熱潮，而現(xiàn)在，這個(gè)投資潮剛剛開(kāi)始起步。

此次的投資潮未必能夠迎來(lái)調(diào)控政策出臺(tái)以前的高額回報(bào)，不過(guò)，溫州炒家們還是預(yù)期房?jī)r(jià)近期能有10%左右的上漲。

溫州客重拾信心

周德文告訴記者，房地產(chǎn)的投資性需求又開(kāi)始活躍了，現(xiàn)在有很多外地的樓盤到溫州進(jìn)行房地產(chǎn)促銷，行情非常好。

8月份，溫州舉辦了一次房展會(huì)，王珍楠給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者描述了當(dāng)時(shí)的盛況，“參加房展會(huì)的全部都是外地樓盤，溫州人的關(guān)注度很高。能夠提供按揭的，即使按揭的比例達(dá)50%，也非常受溫州人的歡迎。總價(jià)在100萬(wàn)元以內(nèi)的房源，即使沒(méi)有按揭，溫州人也可以接受。”

外地樓盤的火爆還拉動(dòng)了溫州本地樓盤的熱銷和漲價(jià)。近日，距溫州稍偏遠(yuǎn)的某地 （地理位置相當(dāng)于北京五環(huán)以外）新開(kāi)了一個(gè)樓盤，價(jià)格達(dá)到每平方米2.8萬(wàn)元左右，比之前的預(yù)估價(jià)格高出不少。據(jù)了解，這樣的高價(jià)抬升了溫州市的房?jī)r(jià)，有消息稱溫州現(xiàn)在稍好地段的房?jī)r(jià)已經(jīng)到每平方米6萬(wàn)元了。

“溫州人已重拾對(duì)房地產(chǎn)投資的信心了。”王珍楠表示，政府的宏觀調(diào)控持續(xù)了4個(gè)多月，而房?jī)r(jià)并未有大幅度的下滑。之前，他們ZUI擔(dān)心的是房地產(chǎn)保有稅，但是現(xiàn)在看來(lái)保有稅頂多只有1.5%，而且出臺(tái)還比較艱難。“即使出臺(tái)的話，1.5%的稅率對(duì)房地產(chǎn)投資客來(lái)說(shuō)，威懾力不大。”

王珍楠表示，房地產(chǎn)投資對(duì)于溫州人來(lái)說(shuō)是ZUI熟悉也是ZUI習(xí)慣的投資方式，其他投資方式不是收益小，就是需要專業(yè)知識(shí)，因此只要有機(jī)會(huì)，溫州人就不會(huì)放過(guò)房地產(chǎn)投資。

王珍楠介紹，目前溫州的房地產(chǎn)投資主要分兩部分：住宅投資和商業(yè)地產(chǎn)投資。在住宅投資方面，溫州人青睞的是上海、杭州等長(zhǎng)三角城市和旅游省份海南，而山東、江蘇常熟等地則吸引了溫州商業(yè)地產(chǎn)的投資客。

溫州另一炒房團(tuán)的團(tuán)長(zhǎng)張和平表示，商業(yè)地產(chǎn)是新政后溫州炒房團(tuán)的新寵。據(jù)稱，前段時(shí)間他了解到一個(gè) “80%投資客出手”的實(shí)際案例，即10個(gè)人的團(tuán)隊(duì)中，只有2人未出手，其他人都“滿載而歸”。

預(yù)期投資收益10%

周德文表示，市場(chǎng)回暖，是溫州人此次重操炒房舊業(yè)的主要原因。

美聯(lián)物業(yè)國(guó)內(nèi)研究中心主任徐楓告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，據(jù)他們了解，廣州、深圳等一線城市的投資市場(chǎng)正開(kāi)始回暖，不過(guò)投資者多采用一次性付款的方式，以方便快進(jìn)快出。

該研究中心對(duì)北京、上海、廣州和深圳四個(gè)一線城市的成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。

以北京為例，8月份，北京一手房的成交均價(jià)在5月~7月持續(xù)下跌后，出現(xiàn)了上漲。8月份成交均價(jià)為每平方米18207元，比7月份每平米貴了867元，漲了5%；成交套數(shù)從5726套增加到6588套，增加了15%。而其他三市也分別有3%~5%的增長(zhǎng)。

據(jù)王珍楠介紹，溫州當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)較前段時(shí)間已經(jīng)有了5%~10%上漲。“在部分核心地區(qū)，部分房?jī)r(jià)上漲近10%，從之前的每平方米5萬(wàn)元漲到了現(xiàn)在的6萬(wàn)元。”

雖然房子每年增值5%~10%屬正常現(xiàn)象，但是短期內(nèi)上漲這么多，令投資客十分滿意。王珍楠預(yù)測(cè)，此次投資客再入樓市，將帶動(dòng)其他地方的房?jī)r(jià)出現(xiàn)類似的上漲。

“漲個(gè)10萬(wàn)、20萬(wàn)，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)很頭疼，要回去考慮、籌錢，但是對(duì)投資客來(lái)說(shuō)，不差錢，眼都不眨就可以買下。因?yàn)檗D(zhuǎn)手可以賺得更多。”

用銀行的錢炒房

另一方面，溫州當(dāng)?shù)匦刨J條件的寬松讓溫州人有足夠的條件“拿銀行的錢去炒房”。

據(jù)王珍楠介紹，目前很多溫州投資客這樣操作：用銀行的錢去炒房。“在部分商業(yè)銀行，可以拿自己的房產(chǎn)抵押或者企業(yè)擔(dān)保從銀行貸款，貸款額度ZUI多可以達(dá)到評(píng)估價(jià)格的100%。

銀行是不擔(dān)心錢收不回的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格一漲再漲，而有公司擔(dān)保的話，也有保證。拿到貸款買了新房后，又可以拿新房的產(chǎn)權(quán)證去重復(fù)抵押貸款，相當(dāng)于有了源源不斷的滾動(dòng)資金。”

徐楓則連用幾個(gè)“聰明”評(píng)價(jià)了溫州炒房團(tuán)的購(gòu)房行為。她表示，目前一線城市已經(jīng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)氛圍已經(jīng)熱起來(lái)了，流轉(zhuǎn)速度會(huì)很快。而且，房地產(chǎn)調(diào)控新政效果并不明顯，價(jià)格剛性向上回頭需要一定的時(shí)間，因此，此時(shí)出手買房可以通過(guò)快進(jìn)快出獲取不菲的收益。