房價滯漲的秘密

數字游戲、籠絡開發商 為效果各出奇招

本報記者 董映頡 北京報道

新一輪房地產調控過去一個月，盡管部分城市樓市成交量已經出現多達六成的降幅，但成交均價仍然堅挺，甚至還有不少樓盤不降反升，樓市調控似乎進入了“越調越漲”的怪圈。

地方政府面臨著來自中央日益嚴厲的調控問責壓力，也顯得進退兩難。據住建部房地產市場監管司的一位負責人透露，盡管在遏制高房價方面地方政府沒有以書面形式簽訂責任書，但是對于重點熱點城市，如果房價降不下來，地方政府也將面臨嚴厲問責。

而據記者了解，迫于來自中央的巨大壓力，北京、廣州等熱點城市除了出臺調控細則外，也想盡辦法，希望讓高居不下的房價數字降下來。比如，北京市住建委已經對優異樓盤預售申請的審批“特別慎重，速度明顯放慢”，單價5萬元以上的房源項目短時期內已經很難順利獲得預售證了。甚至為了穩定預期，一些被賣掉的高價房被延緩了網上成交備案，因此在成交統計數據上難以體現出來，達到避免拉高均價的效果；而廣州則以“銀行可以為企業銷賬”的誘惑勸導開發商率先降價，只要先降價，一切好商量。

軍令狀

5月19日，住建部與各地簽訂保障房工作目標責任書，并將在年底組織驗收各地住房保障工作的完成情況，納入考核和問責內容。

對于影響面更廣的住宅價格方面，住建部房地產市場監管司的一位負責人向記者透露，盡管在遏制高房價方面地方政府沒有以書面形式簽訂責任書，但是對于重點熱點城市，是否能控制房價止漲轉降，也將納入年終地方政府的考核與問責。

這無異于一份來自中央的口頭“軍令狀”。

事實上，4月17日的新“國十條”中，已經將“建立考核問責機制”引入到房地產調控中來。這被業內專家稱為是“此輪房地產調控政策中的一大進步”。而據上述住建部人士的說法，將控制房價也納入年終地方政府的考核與問責，這則意味著地方政府在調控房價的角色上又一次被升級。

中信證券首席宏觀經濟學家諸建芳認為：“將控制房價的工作納入到地方政府政績的考核，這在某種程度上來講是一種政治任務，尤其從地方官員的角度來講，政治上的激勵是比較大的。”

有激勵就有責任。5月19日，國家發改委發布房價統計數據稱，4月份36個主要城市房價仍然呈現續漲趨勢。這樣的市場現實讓地方政府為穩定房價“負總責”的要求也像一把利劍，時刻懸在地方政府頭上。

上述住建部負責人告訴記者，在目前新政已經初現效果，但房價仍有上漲態勢的市場情況下，尤其需要地方政府切實落實國家出臺的相關政策，也因此相關部門對地方政府及責任人的考核與問責也會更加嚴格。

“只要房價降不下來，對房地產市場的調控就不會停止。”中國房地產研究會副會長顧云昌曾向記者表示，“現在降房價與地方政府的政績掛了鉤，地方政府還是會想盡辦法表現政策效果的。”

胡蘿卜加大棒

面對來自中央日益嚴厲的調控問責壓力，地方政府顯得進退兩難。

地方財政依賴房地產的現狀已經成為了不是秘密的秘密。公開數據顯示，2009年，熱點城市的房地產業為地方政府帶來的財政收入占地方財政總收入的40%-60%。因此，如果地方政府在落實調控政策中過于積極，則難免會影響到地方GDP的增長。

事實上，從以往的樓市調控中的確也可以看到地方政府對中央政策表現出的“動力不足”甚至“出手化解”。今年1月份，中央明確要求地方政府要抓緊清理減免稅等房地產優惠政策之時，杭州、南京、青島等多個城市都出臺了與中央要求相悖的樓市政策。

此次新“國十條”出臺后，除北京之外，其他城市的地方調控細則仍然都較為溫和。但需要看到調控效果的地方政府卻想到了可以“治標”的辦法。

記者從北京市住建委一位相關負責人處了解到，目前對優異樓盤預售申請的審批“特別慎重，速度明顯放慢了”。從目前的審批發放情況看，單價在5萬元以上的房源項目，短時內已經很難順利獲得預售證了。

“在目前嚴厲調控房價的背景下，因為一個豪宅樓盤的成交拉高成交均價，掩蓋調控效果，顯然是地方政府極不愿意看到的。”北京市一位別墅項目開發商向記者透露，ZUI簡單的辦法就是“暫緩這個項目的預售證發放，令其不能入市銷售”。

不僅如此，記者還從接近北京市國資委一消息人士處獲悉，進入5月份，北京市國資委以約談、會議等方式授意國企房地產開發商降價。這位消息人士表示，北京作為3月15日后這一輪房價高升的領漲城市，在此番調控中備受關注，因此有關方面表示：“只要先把價格降下來，之后的拿地、開發都好商量。

與北京相比，廣州為開發商降價開出了更優惠的政策。廣州一房地產開發商告訴記者，“剛剛接到有關方面通知，如果企業率先降價，銀行可以為企業銷賬。”但是對于具體的操作方式和降價幅度，這位開發商表示目前并不知情，僅是了解到銀行ZUI多可為企業銷掉40%的原有壞賬。

“拉價”貓膩

實際上，在地方政府想盡辦法要降低各地房價的過程里，卻也存在著人為“拉價”的痕跡。據上述開發商透露，出于對成交均價的“調控”，北京市主管部門對已獲得預售證在售的高價房成交房源，也存在放緩成交網上備案的進度。

“也就是說，這些高價房實際在售樓處已經賣掉，但有關部門并不給予正式的成交合同，并延緩成交網上備案，因此在成交統計數據上，這些已成交的高價房也不能在成交均價中體現出來，達到避免拉高均價的效果。”

但盡管如此，房價依然高企。搜房網數據監控中心數據顯示，5月份北京已開盤的項目中，平均價格為25800元/平方米，與4月份22974元/平方米的實際開盤均價相比，仍然上漲了12.3%。

另據上海方方地產咨詢機構的統計數據顯示，5月份上海開盤的17個樓盤項目中，除了個別樓盤折扣破9折之外，其余樓盤打折幅度都很小，新盤上市平均報價仍比上月漲近14%。

與此同時，知名房企在降價與不降價面前也顯得十分猶豫。5月中旬，恒大地產國內采取8.5折促銷策略后，萬科ZUI近在北京新開盤的假日風景項目也小幅降價。兩大房企的降價行為引發了業內騷動。但隨后，萬科銷售總裁肖勁對媒體“辟謠”。

海航置業銷售總監高翔宇對記者表示，“開發商都在相互揣測對方，因為買房者的觀望，擔心降價也不會有人買，還不如暫時不降。”在他看來，很多樓盤并非不準備降價，而是在等待時機。

然而，令許多業內人士擔憂的是，在地方政府部門“調控”的降價下，真正調控的黃金期卻被耽誤了。

中信證券一位分析師坦言，“目前地方政府一些‘投桃報李’的辦法若想真正拉下房價，其實會為將來埋下隱患。現在不讓企業賣高價，或者讓企業降價政府補償。但風聲過去后，難保他不會繼續‘補漲’來賣。這樣ZUI大的危害在于，當數據顯示房價已跌，錯誤的信號傳導上去，會影響調控政策的進一步實施和執行。”